Annulation du mandat du syndic : faut-il rembourser les honoraires perçus ? La Cour de cassation tranche en 2025
Dans une décision récente, la Cour de cassation a apporté un éclairage essentiel sur la question du remboursement des honoraires perçus par un syndic dont le mandat a été annulé. Cette jurisprudence du 27 février 2025 impacte directement les droits des copropriétaires et les obligations des syndics professionnels.
Les faits : un copropriétaire conteste les charges du syndic
Un copropriétaire engage une action en justice à l’encontre du syndicat des copropriétaires et du syndic de son immeuble. Il demande que certaines sommes prélevées sur son compte individuel de charges soient remboursées, en raison de l’annulation de l’assemblée générale ayant désigné le syndic.
Il réclame ainsi le remboursement des honoraires du syndic perçus sur une période de 20 mois, estimant que cette désignation étant nulle, les charges afférentes le sont également.
Première décision : le syndic a travaillé, il doit être payé
Les juges du fond rejettent la demande. Ils considèrent que, bien que l’assemblée générale ait été annulée, le syndic a exécuté sa mission normalement durant la période concernée. Dès lors, il ne saurait être tenu de rembourser les honoraires versés, ceux-ci correspondant à une activité réelle.
Ce raisonnement repose sur l’idée que la régularité matérielle de l’activité du syndic suffit à justifier la rémunération, même en l’absence de fondement légal formel.
Revirement de la Cour de cassation : pas de rémunération sans mandat valable
La Cour de cassation casse cette décision. Dans son arrêt du 27 février 2025 (3e chambre civile, pourvoi n° 23-14.697), elle affirme un principe clair :
« Le syndic ne peut demander ni percevoir une rémunération que s’il dispose d’un mandat valablement adopté par l’assemblée générale. En cas d’annulation de cette dernière, les honoraires perçus doivent être restitués au syndicat des copropriétaires. »
Autrement dit, la validité formelle du mandat est une condition essentielle à toute perception d’honoraires. Le fait d’avoir accompli des missions, même dans l’intérêt de la copropriété, ne suffit pas à rendre légitime le paiement en l’absence de base légale.
Conséquences pratiques pour les copropriétaires et les syndics
Cette décision a plusieurs implications concrètes :
• Pour les copropriétaires, elle ouvre une possibilité de recours en cas de désignation irrégulière du syndic.
• Pour les syndics, elle impose une vigilance renforcée sur la conformité des décisions d’assemblée générale. En cas de nullité, ils s’exposent à devoir restituer l’ensemble des sommes perçues.
• Pour les gestionnaires d’immeubles, c’est un rappel de l’importance de respecter scrupuleusement les règles de convocation, de vote et de tenue des assemblées.
Référence de l’arrêt
• Cour de cassation
• 3e chambre civile
• 27 février 2025
• Pourvoi n° 23-14.697
Commentaires :
Gilles Frémont
Directeur Copropriété / Président ANGC
Cette décision de la Cour de cassation est en phase avec la jurisprudence qui a toujours refusé pour le syndic la théorie du mandat de fait. La solution pragmatique quand on est syndic pour éviter ce risque dès lors qu’une AG dans son entier est attaquée, est de reconvoquer immédiatement une AGE uniquement avec la résolution désignation du syndic (sans les irrégularités éventuelles soulevées a l’encontre de la première AG). Ou alors passer par la procédure de l’article 18 pour anticiper et résilier son propre contrat sans attendre, selon le contexte et l’ambiance générale. Mais en tous cas ne pas rester dans l’expectative au risque de travailler gratuitement pendant plusieurs mois, ce qu’est venu nous rappeler cette sentance.
Audrey OUDOT
Responsable Clientèle Copropriété chez FONCIA
Non seulement il doit rembourser ses honoraires mais aussi, si bien sur la demande est faite en première instance, tout ce qu'il a perçu au cours de ces mois sans mandat et tout ce qu'il a payé pour le compte de la copropriété (eau, électricité, ...) même si les factures étaient dues...
Le contrat de syndic reste la base... toujours être vigilant
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