Présidence du Conseil Syndical : droits et devoirs

«Ayons le cœur haut, et l’esprit modeste». Cela parait être du bon sens. Pourtant, on entend souvent un des membres du syndicat des copropriétaires proclamer «Je suis le président de la copropriété». En réalité, il s’agit du président du conseil syndical qui s’octroie, parfois, il faut l’avouer, de plus amples pouvoirs que ceux dont il dispose réellement. Pour être un bon président du conseil syndical, il faut connaître ses prérogatives mais aussi, et surtout, ses devoirs vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

Le conseil syndical a été, à l’origine, introduit à titre facultatif dans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. La version actuelle rend sa désignation quasi systématique et dispose que «dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion». Le conseil syndical devient donc un véritable «assistant» du syndic mais il est aussi son «contrôleur». A l’intérieur de ce conseil syndical, le président, qui le dirige, dispose de plusieurs pouvoirs particuliers.

A.- Convocation de l’assemblée générale

À plusieurs occasions, le président du conseil syndical peut se voir déléguer le pouvoir de convoquer l’assemblée générale.

La convocation de l’article 8 du décret du 17 mars 1967.- Cet article dispose que le syndic doit convoquer l’assemblée lorsqu’elle est demandée soit par le conseil syndical soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix.

L’alinéa 2 ajoute : «Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours».

Ainsi, lorsque le syndic n’obtempère pas dans les cas prévus à l’article 8 précité, le président du conseil syndical peut convoquer l’assemblée.

Plusieurs conditions doivent être réunies. Il faut bien que le délai de huit jours soit expiré et il faut que le mandat du syndic soit encore en cours. En effet, s’il n’y a pas de syndic, la convocation par le président du conseil syndical est impossible et il faudrait alors respecter les procédures prévues à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir la convocation par l’assemblée générale par un copropriétaire ou par un administrateur provisoire désigné par le président du tribunal judiciaire (saisi à la demande de tout intéressé).

Il faut également notifier la mise en demeure d’avoir à convoquer par lettre recommandée avec accusé de réception (ou autre mode autorisé par l’article 64 du décret du 17 mars 1967) et il faut que cette mise en demeure précise clairement les questions à poser à l’assemblée.

Il faut noter que l’alinéa 5 de l’article 8 prévoit que cette procédure n’est pas applicable lorsqu’un administrateur provisoire est désigné et qu’il est investi de tous les pouvoirs de l’assemblée générale. Dans ce cas-là, plus personne ne peut lui forcer la main. Il est seul décisionnaire.

Si certains pouvoirs sont laissés à l’assemblée générale par le juge, le président du conseil syndical pourra alors mettre en demeure l’administrateur d’avoir à convoquer une assemblée qui porterait sur une question en lien avec lesdits pouvoirs laissés à l’assemblée.

Par ailleurs, une fois que le président du conseil syndical décide de convoquer l’assemblée, il devra notifier la convocation au syndic. Toutefois, il a été jugé que l’absence de notification au syndic n’entrainait pas la nullité de l’assemblée. En revanche, à défaut de mise en demeure par le président du conseil syndical au syndic demeurée infructueuse, la convocation est nulle.

Si le président du conseil syndical ne fait pas le nécessaire, tout copropriétaire pourra prendre alors le relai et convoquer lui-même l’assemblée après avoir été habilité par le juge.

La convocation pour résilier le contrat de syndic.- Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du mandat de syndic, le conseil syndical mettra en demeure le syndic d’avoir à mettre cette question à la prochaine assemblée. Si le syndic ne convoque pas dans le délai de deux mois suivant la première présentation de la lettre, le président du conseil syndical pourra lui-même procéder à la convocation.

La convocation pour faire nommer un nouveau syndic.- En cas d’empêchement du syndic, le président du conseil syndical pourra convoquer l’assemblée générale pour faire nommer un nouveau syndic.

Que faut-il entendre par «empêchement» du syndic ? S’agit-il d’un réel empêchement ou d’une inaction ? Il semblerait qu’il faille démontrer un vrai cas d’empêchement (par exemple le décès du syndic). En effet, en cas de carence, un autre mécanisme est prévu par la loi et il faudra faire nommer un administrateur provisoire. Les juges du fond vont devoir tenter de déterminer les contours de l’empêchement et de la carence.

C’est ainsi que l’on peut trouver des décisions récentes qui jugent que «si l’empêchement suppose une impossibilité d’agir du syndic, sa carence résulte du défaut d’exercice, partiel ou total, de ses fonctions alors qu’il est en capacité de les exercer».

La carence serait donc volontaire ou du moins évitable tandis que l’empêchement serait inévitable et insurmontable.

B.- Action en justice au nom du syndicat des copropriétaires

On le sait, il revient au syndic de représenter le syndicat des copropriétaires en justice tant en demande qu’en défense. Mais, il arrive parfois que cette prérogative soit transférée au président du conseil syndical.

L’action en justice contre le syndic en exercice.- L’article 15, alinéa 3, de la loi de 1965 prévoit une action pour obtenir la condamnation du syndic «en cas de carence ou d’inaction» à réparer le «préjudice subi par le syndicat des copropriétaires». Il faut qu’il s’agisse d’une carence ou d’une inertie du syndic. La faute n’est pas visée. Néanmoins, très souvent, la carence ou l’inertie sont également constitutives d’une faute du syndic.

La cour d’appel d’Aix a récemment jugé que la carence «existe chaque fois que le syndic en exercice ne remplit pas ses obligations légales. La carence doit être manifeste, ce qui n’est pas le cas lorsque le syndic dispose d’une excuse valable pour ne pas avoir exercé les droits et actions du syndicat». Cette action contre le syndic a été confiée au président du conseil syndical «sur délégation expresse de l’assemblée générale» qui sera votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cette délégation permet en effet d’éviter un évident conflit d’intérêt du syndic qui n’agira forcément pas contre lui-même. Évidemment, conformément au texte de l’article 15, en l’absence de délégation expresse de l’assemblée générale, l’action ne pourra prospérer.

L’action en demande à l’ancien syndic de remise des archives.- Lorsque le syndicat change de syndic, il existe une procédure spéciale qui permet de solliciter du juge statuant en référé, de condamner l’ancien syndic à la remise des fonds, des archives du syndicat ainsi que l’état des comptes des copropriétaires et celui des comptes du syndicat sous astreinte. Cette procédure est ouverte au nouveau syndic mais aussi au président du conseil syndical.

La demande en justice de condamnation du syndic à des pénalités de retard.- L’article 21 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1967 permet au conseil syndical de solliciter du syndic la production de «toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété».

A défaut de transmission des éléments sous un mois, des pénalités de retard prévues par décret pourront être déduites de la rémunération du syndic. Si le syndic n’applique pas ces pénalités, le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic à leur paiement.

La demande en désignation d’un mandataire ad hoc.- Lorsque le syndicat des copropriétaires atteint un certain pourcentage d’impayés fixé par la loi, le syndic doit saisir le juge, par requête, pour obtenir la désignation d’un mandataire ad hoc pour tenter de redresser la copropriété.

En l’absence d’action du syndic dans le délai d’un mois, le président du conseil syndical pourra diligenter cette procédure qui devra alors être introduite selon la procédure accélérée au fond et l’assignation devra être délivrée au syndicat des copropriétaire.

Pour ces procédures, l’article 57 du décret du 17 mars 1967 prévoit que les frais sont avancés par le syndicat des copropriétaires (via le syndic). Le président du conseil syndical devra veiller à obtenir de son avocat une convention d’honoraires ou devis pour le transmettre au syndic aux fins de règlement.

C.- Vote prépondérant en cas de délégation de l’assemblée générale

Il existe un mécanisme dit de «délégation conventionnelle» de l’assemblée générale au conseil syndical lorsque celui-ci est composé d’au moins trois membres. L’assemblée délègue alors une décision déterminée (qui peut être prise d’ordinaire à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965). En cas de partage des votes pour prendre la décision visée par la délégation, la voix du président du conseil syndical est alors prépondérante (voir étude La délégation du conseil syndical, cette revue, p. XX).

D.- Réception des communications écrites du conseil syndical

Certaines communications doivent être faites au conseil syndical. L’article 26, alinéa 4, du décret du 17 mars 1967 prévoit alors que «lorsqu’une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu’il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres».

Etant donné l’absence de personnalité juridique et d’adresse effective du conseil syndical, cette communication à la personne du président permet de résoudre des difficultés pratiques. Attention, cette communication à la seule personne du président n’est pas possible lorsque c’est le conseil syndical, lui-même, qui formule une demande de communication. Il faudra alors faire cette communication écrite à chacun de ses membres.

C’est également le président du conseil syndical qui devra être informé de la volonté du syndic de procéder à la résiliation du contrat qui le lie au syndicat. Il devra, à cette occasion, détailler les griefs qu’il formule à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

II.- Les devoirs et la responsabilité du président du conseil syndical 

Le président du conseil syndical dispose donc d’une palette d’actions qui lui sont ouvertes, mais il a aussi des responsabilités et des devoirs. En théorie, la responsabilité des membres du conseil syndical et celle du président peuvent être engagées. En pratique, cette responsabilité est peu engagée et peu retenue.

A.- La responsabilité du président du conseil syndical

Les membres du conseil syndical sont des mandataires et engagent leur responsabilité à ce titre. Cette dernière est de nature extracontractuelle vis-à-vis des copropriétaires et de nature contractuelle vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

Leur fonction ne donnant pas lieu à rémunération, leur responsabilité à l’égard du syndicat sera réduite conformément à l’article 1992 du Code civil, alinéa 2 qui dispose que «la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire». Il faut donc prouver ce qu’on pourrait appeler une «faute grave» pour pouvoir engager la responsabilité du président du conseil syndical.

Ainsi, la Cour de cassation a pu juger qu’«une négligence dans la surveillance des comptes du syndic ne constitue pas en soi, en l’absence de collusion frauduleuse démontrée entre le syndic et le président […], une faute suffisamment grave» pour engager sa responsabilité. De plus, quand bien même cette faute d’une particulière gravité serait démontrée, encore faut-il prouver un préjudice et un lien de causalité entre la faute et ledit préjudice sans quoi la responsabilité des membres du conseil syndical ne peut pas être retenue. Par exemple, dans un cas où un règlement de copropriété mettait à la charge du président, la transmission des délibérations du conseil syndical à tout copropriétaire qui en ferait la demande, il a été jugé que le manquement à cette obligation ne pouvait pas engager la responsabilité du président en l’absence d’un préjudice personnel démontré par le copropriétaire demandeur.

Là où la Cour va encore plus loin c’est qu’elle décide que le président (s’il n’est pas prouvé qu’il a personnellement commis une faute), ne saurait être responsable des fautes commises par son conseil syndical. La décision peut apparaître contestable puisqu’il est censé le diriger…

Il sera donc particulièrement délicat pour un copropriétaire de prouver que le président du syndicat des copropriétaires est directement responsable d’un dommage subi par un copropriétaire.

Par ailleurs, si on sait que le président du conseil syndical peut exercer une forte influence sur les copropriétaires, ce n’est pas forcément constitutif d’une faute. Ainsi, la faute n’est pas constituée dans un cas où l’assemblée générale a voté, sur la base d’indications données par le président du conseil syndical, une action judiciaire contre un copropriétaire une action en paiement de charges d’eau. En effet, la Cour a considéré que les membres du conseil syndical n’ont qu’un rôle consultatif et l’assemblée générale reste donc seule responsable de ses décisions.

Dans cette même décision, la cour d’appel a pu juger que les membres du conseil syndical (contrairement au syndicat des copropriétaires) n’étaient pas non plus responsables des fautes du syndic.

La responsabilité du président du conseil syndical semble donc difficile à engager et il arrive même que les juges considèrent qu’une multiplication des procédures et remontrances à l’encontre du président du conseil syndical puisse être constitutif d’un préjudice moral qu’il conviendrait de réparer.

La question qui pourrait se poser est celle de la responsabilité du président du conseil syndical s’il n’utilisait pas les moyens d’action mis à sa disposition pour favoriser la gestion de la copropriété. En réalité, on peut penser que tout dépendra de la situation.

Pour la convocation de l’article 8 du décret du 17 mars 1967, par exemple, on peut imaginer qu’on ne pourrait pas engager la responsabilité du président s’il ne convoquait pas l’assemblée sachant qu’à défaut, tout copropriétaire pourrait être habilité par le juge à le faire. Dans ce cas, l’inertie du président du conseil pourrait alors être facilement résolue.

En revanche, on peut légitimement penser qu’un président du conseil syndical qui ne respecterait pas la délégation de l’assemblée pour agir en justice contre le syndic dans le cadre de l’article 15, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 pourrait voir sa responsabilité engagée (surtout si l’action contre le syndic s’avère par la suite prescrite).

B.- Les assurances à souscrire pour couvrir la responsabilité du président

Aucun texte n’imposait initialement une obligation d’assurance pour le président ou les membres du conseil syndical. Aujourd’hui, cette obligation existe uniquement en cas de délégation confiée au conseil syndical en application de l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965 et une assurance doit alors être souscrite pour chaque membre du conseil. Cependant, il est recommandé de prendre une assurance pour chaque membre du conseil syndical couvrant «les risques liés à leur fonction».

D’ailleurs, on peut souligner un arrêt récent de la cour d’appel de Pau qui annule la résolution d’une assemblée générale qui autorisait la prise en charge des frais de justice d’un président de conseil syndical dans le cadre d’une action en responsabilité diligentée par des copropriétaires contre lui. Aucune assurance n’avait été souscrite pour les membres du conseil syndical et l’assemblée avait donc donné son accord pour couvrir les frais de justice du président du conseil syndical. La cour d’appel annule la résolution en caractérisant un abus de majorité. Elle souligne que le président du conseil syndical engage sa responsabilité personnelle lorsqu’il a commis des fautes dans l’exécution de sa mission et qu’il ne revient pas à l’assemblée générale de financer sa défense et ce même en cas de défaut de souscription, par le syndicat, d’une assurance pour garantir sa responsabilité civile. Ainsi, si «les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration» et sont supportées par le syndicat, il ne s’agit, a priori, que des dépenses relatives aux missions de contrôle et d’assistance du conseil syndical et des dépenses relatives aux pouvoirs dévolus au président (frais de convocation de l’assemblée et frais de justice contre le syndic par exemple …). Cela ne comprend pas les frais relatifs aux actions en justice en lien avec leur responsabilité personnelle.

Il apparaît donc indispensable de souscrire une assurance responsabilité civile pour les membres du conseil syndical.

C.- Le cas spécifique du syndicat coopératif

Il faut réserver le cas du président du conseil syndical du syndicat coopératif. Lorsque les copropriétaires font le choix du système du syndicat coopératif, la constitution d’un conseil syndical est obligatoire et le président désigné assumera également les fonctions de syndic. Évidemment, dans cette situation, la responsabilité du président du conseil syndical sera considérablement accrue puisqu’il exercera le rôle de syndic.

Sa responsabilité sera assimilable à celle d’un syndic bénévole.

Conclusion

Le président du conseil du conseil syndical dispose de pouvoirs qui lui permettent de résoudre certaines situations de blocage de la copropriété. Il doit donc connaître ses prérogatives et ses possibilités d’action pour permettre au syndicat des copropriétaires de fonctionner sans encombre.

Néanmoins, un bon président de conseil syndical doit aussi être prudent et savoir que sa responsabilité peut être engagée. Il doit faire passer l’intérêt du syndicat avant le sien et connaître ses devoirs vis-à-vis des autres copropriétaires. Il s’agira pour lui de rechercher le délicat équilibre entre l’action et la réflexion.