Protégez et valorisez votre place de parking en copropriété

Posséder un parking en copropriété procure de nombreux avantages, surtout en centre urbain. Il impose peu de contraintes, mais peut occasionner des coûts. Certains aménagements nécessitent une autorisation. Les principales règles à connaître.

En surface ou en sous-sol, fermés ou simplement séparés par une ligne blanche, les emplacements de stationnement situés en copropriété posent souvent de nombreuses difficultés pratiques. Ces lots cristallisent en outre parfois les tensions entre copropriétaires.

Quels sont les droits et les devoirs des propriétaires de parking ? Voici comment résoudre les problématiques les plus fréquentes.

Le propriétaire contribue à certaines charges

Tous les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement à la quote-part attachée à leur lot. Les propriétaires d’un parking n’y dérogent pas et contribuent donc aux dépenses de ravalement de la façade, de réfection de la toiture de l’immeuble ou encore d’entretien des espaces verts. Le règlement de copropriété peut toutefois prévoir des clés de répartition spécifique, par exemple lorsque la copropriété comporte plusieurs bâtiments. Dans ce cas, les propriétaires d’un parking dans le bâtiment A ne participent pas aux charges communes du bâtiment B et vice versa. Le règlement peut aussi créer des parties communes spéciales portant sur certains éléments, et mettre à la charge des seuls propriétaires de parkings des frais qui leur sont propres, ou, au contraire, les dispenser de participer à certaines dépenses collectives. Par exemple, les frais de consommation d’électricité peuvent être limités à l’éclairage des seuls parkings, à l’exclusion des dépenses d’éclairage des autres parties communes de l’immeuble (hall d’entrée, escalier, etc.).

Concernant les dépenses liées aux éléments d’équipement commun (ascenseur, chauffage, interphone...) et aux services collectifs (concierge ou gardien, par exemple), les copropriétaires sont tenus d’y participer en fonction de l’utilité objective que ceux-ci présentent pour leur lot (loi du 10.7.65, art. 10). « Peu importe que le copropriétaire utilise ou non l’équipement en question, dès lors qu’il y a accès et peut s’en servir », précise Albin Laigo-Le Pors, avocat en droit immobilier à Paris. L’absence d’utilité pour un lot doit, en effet, résulter de circonstances matérielles et techniques, indépendantes du comportement du copropriétaire. Ainsi, dès lors que caves et parkings sont desservis par l’ascenseur, leurs propriétaires doivent participer à ses charges. À l’inverse, ces lots qui ne sont pas équipés pour bénéficier du chauffage collectif, ne contribuent pas à ces dépenses. Ils ne participent pas, non plus, aux charges d’eau froide, sauf si le parking est pourvu d’une alimentation.

D’autres équipements peuvent encore faire débat, comme l’interphone. A priori, ce dernier ne présente aucune utilité objective pour les lots à usage de parkings puisque ce dispositif d’ouverture à distance de la porte d’accès est réservé aux seuls appartements. « Mais cet équipement peut également jouer un rôle de protection de l’ensemble des lots de l’immeuble contre les intrusions extérieures. Dans ce cas, tous les copropriétaires doivent participer aux frais », pointe Albin Laigo-Le Pors. Inversement, les dépenses de certains équipements qui ne semblent profiter qu’aux seuls propriétaires de lots de parking, peuvent être réparties entre tous les copropriétaires, même ceux qui ne disposent pas d’emplacement de stationnement. Il en va ainsi du portail d’accès aux parkings ou à un système de vidéo surveillance qui y serait installé car ces équipements sécurisent l’immeuble et profitent donc à tous.

La vente et la location sont (presque) libres

En principe, les copropriétaires disposent librement de leurs parties privatives (loi du 6.7.65, art. 9). Ils peuvent donc vendre ou louer leur emplacement de parking à qui ils le souhaitent. Les autres copropriétaires ne disposent pas, non plus, d’un droit de priorité en cas de vente d’un lot situé dans leur résidence. Il est donc possible de vendre son parking sans devoir en informer préalablement les autres copropriétaires. Deux exceptions toutefois. La première concerne les immeubles de grand standing, dont le règlement de copropriété peut prévoir un droit de préemption au profit des autres copropriétaires, voire une interdiction de vendre – ou même de louer – son parking à un tiers. Cela doit être justifié par le « prestige » de la résidence, avec pour objectif d’éviter les allées et venues de personnes qui y seraient étrangères. En cas de conflit, ces conditions sont appréciées au cas par cas par les juges.

La seconde exception intéresse les immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d’urbanisme (PLU) ou à un autre document d’urbanisme qui impose la réalisation d’aires de stationnement. Dans ces immeubles, une clause du règlement de copropriété peut également prévoir, en cas de vente, un droit de priorité au profit des autres copropriétaires (loi du 10.7.65, art. 8-1). Si votre règlement contient une telle clause, vous devrez donc informer le syndic de votre intention de vendre votre parking, ainsi que du prix et des conditions de la vente, par lettre recommandée avec avis de réception. Le syndic se chargera alors de transmettre cette information à chaque copropriétaire de la résidence, individuellement, par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette notification sera effectuée à vos frais. Elle vaudra offre de vente pendant deux mois. Passé ce délai, vous retrouvez votre liberté de vendre à qui vous voulez.

Obtenir un droit d’usage privatif sur un emplacement commun

L’assemblée générale peut accorder à un copropriétaire un droit d’usage privatif sur un emplacement de parking commun. À la condition de l’autoriser à la bonne majorité ! Les règles diffèrent selon que l’autorisation est accordée temporairement ou définitivement. Si l’autorisation d’usage est octroyée à titre précaire, pour quelques mois, par exemple, l’assemblée générale peut se prononcer à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 (Cass. civ. 3e du 2.3.10, n° 09-13 090). Il en va différemment si l’attribution est définitive, car l’attribution d’un droit d’usage privatif entraîne une modification de la jouissance de cette partie commune. La double majorité de l’article 26 s’impose alors (majorité des copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des voix), avec la possibilité d’un second vote à la majorité des voix du syndicat de l’article 25, sous conditions (art. 26-1 de la loi de 1965). Ce changement d’usage impose également la modification du règlement de copropriété aux frais du copropriétaire bénéficiaire du droit.

Protéger sa place des « squatteurs »

Visiteur pressé ou ignorant les règles de stationnement de la résidence, autre copropriétaire ou occupant peu scrupuleux, il arrive de retrouver sa place de parking occupée par la voiture ou le deux-roues de quelqu’un d’autre. Si la mésaventure est récurrente, vous pouvez installer un dispositif destiné à empêcher le stationnement intempestif d’autres véhicules, sans avoir à solliciter d’autorisation, ni du syndic, ni du conseil syndical, ni de l’assemblée générale. Et ce, que l’emplacement soit strictement privatif ou qu’il soit une partie commune à usage exclusif. À condition toutefois que le système retenu n’endommage pas le sol, partie commune de l’immeuble. Condition remplie, selon les juges, si l’ancrage reste « léger et superficiel » et que le dispositif revêt un « aspect discret par ses formes et dimensions » (Cass. civ. 3e du 19.11.97, n° 95-20.079).

En revanche, impossible de demander au syndic d’intervenir contre le gêneur, même si celui-ci est identifié et occupe la résidence. « Si un résident se gare sur un emplacement privatif qui n’est pas le sien, c’est au copropriétaire d’agir individuellement, indique Éric Audineau, avocat parisien spécialisé en droit de la copropriété. Le syndic ne peut intervenir qu’en cas d’occupation abusive des parties communes, telle une voie de circulation, par exemple. » Dans ce cas et à condition qu’il soit formellement identifié, le syndic doit adresser au fautif une lettre de mise en demeure lui rappelant son obligation de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et de respecter l’usage des parties communes, conformément à leur destination. Faute de réaction, le syndic peut ensuite demander l’enlèvement du véhicule à l’officier de police judiciaire. « Une procédure parfois longue, car la police n’est pas toujours très prompte à agir sur le domaine privé des copropriétés », prévient Me Audineau.

Un espace de stockage en plus ?

Dans les parkings souterrains des bâtiments d’habitation, la réglementation relative à la protection contre l’incendie autorise « le remisage […] des véhicules automobiles et de leurs remorques, à l’exclusion de toute autre activité » (arrêté du 31.1.86, art. 78). La plupart des règlements de copropriété reprennent cette formule pour interdire le stockage ou l’entreposage de meubles, de cartons ou de tout autre type d’objets sur les emplacements de stationnement. En cas d’infraction, le syndic peut intervenir auprès des copropriétaires pour leur demander de respecter ces dispositions. Si la mise en demeure n’est pas suivie d’effet, le syndicat peut alors saisir le juge (loi n° 65-557 du 10.7.65, art. 15).

C’est parfois le stationnement d’un véhicule à l’état d’abandon qui concentre la grogne des copropriétaires. « Aucune action contraignante n’est possible dans ce cas, indique Éric Audineau. Si le véhicule appartient au propriétaire de l’emplacement, et à moins qu’il ne présente un danger, l’utilisation du parking est conforme à son usage et à la réglementation. »

Le stockage d’objets dans des boxes obéit aux mêmes règles. Là encore, le règlement peut interdire l’usage à titre de débarras. Souvent, l’interdiction se limite au stockage de produits dangereux, ou exige de respecter la tranquillité des occupants. « En pratique, il est difficile d’agir contre celui qui déciderait d’entreposer du mobilier ou de bricoler dans son box, indique Albin Laigo-Le Pors. À moins que celui-ci n’occasionne une gêne, auquel cas, il reste possible d’agir sur le fondement du trouble anormal de voisinage. »

Notez également que le détournement d’un box de sa fonction de stationnement d’un véhicule peut poser problème en cas d’incendie ou de vol. L’assurance habitation peut refuser de prendre en charge les dommages subis. Il est conseillé de déclarer cet usage à son assureur, qui est alors susceptible de poser des conditions particulières.

Acheter une place de stationnement partie commune

La copropriété peut décider de vendre des places de parking qui sont des parties communes. Pour ce faire, l’assemblée générale doit se prononcer à la double majorité de l’article 26 (majorité en nombre des copropriétaires, représentant les deux tiers des voix du syndicat). Un second vote est possible à la majorité absolue de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) si le projet reçoit l’approbation de la majorité des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins un tiers des voix du syndicat (art. 26-1 de la loi de 1965). Attention, car l’unanimité est requise s’il s’agit d’une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. Selon les juges, l’unanimité n’est exigée que lorsque la vente affecte les conditions de confort et d’agrément de la copropriété et de ses résidents. La vente d’une petite partie d’un grand parking peut, par exemple, se décider à la majorité de l’article 26.

Boxer son emplacement le valorise

Transformer sa place de stationnement en box fermé présente de nombreux avantages. Outre qu’il assure la protection de votre véhicule, il vous permet de valoriser votre emplacement à la revente et en augmente la valeur locative si vous envisagez de le louer. Mais avant de réaliser ces travaux, plusieurs vérifications s’imposent, car ces derniers ont une incidence sur les parties communes de l’immeuble. Cloisons et porte vont nécessairement s’appuyer sur le gros œuvre (linteau, plafond, piliers). S’ajoute à cela une modification de l’aspect et de l’harmonie générale du sous-sol. Pour ces raisons, une autorisation préalable de l’assemblée générale (AG) est indispensable.

Comme souvent en copropriété, vous devez, en premier lieu, consulter le règlement. Certains interdisent cette opération. Aucune possibilité de recours dans ce cas, sauf à modifier ce document en assemblée, par une décision unanime des copropriétaires. Mais le règlement peut aussi autoriser la transformation, sous réserve d’un accord de l’AG, ou bien encore être simplement muet.

Dans ces deux situations, la majorité absolue des voix du syndicat est requise (majorité de l’article 25) pour entreprendre les travaux de fermeture. Un second vote à la majorité des seuls copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (majorité de l’article 24) est toutefois possible lors de la même AG si le projet a recueilli au moins un tiers des voix. « Un consentement à ne pas négliger car, à défaut, le syndicat dispose de cinq ans pour demander la démolition du box érigé sans autorisation, alerte Albin Laigo-Le Pors. Un délai porté à trente ans en cas de dépassement, même minime, sur les parties communes. »

Avant même de proposer votre projet en AG, il est également recommandé de recueillir l’accord du ou des voisins de l’emplacement. Certains règlements de copropriété peuvent également l’imposer. Une place de parking est une partie privative, dont la délimitation est généralement matérialisée au sol par une ligne blanche. Pour construire une cloison à cheval sur cette limite, il faut obligatoirement obtenir l’accord du voisin. La cloison sera alors mitoyenne et ce dernier pourra également s’appuyer dessus s’il décide de clore son emplacement. Si votre voisin s’y oppose, la cloison devra être montée de votre seul côté de la ligne. Autre obligation, la présence d’un box ne doit pas gêner la circulation ou l’accès aux places adjacentes. « C’est un motif légitime de refus d’autorisation par l’assemblée, relève Éric Audineau. Le voisin doit pouvoir continuer à stationner sur son emplacement et avoir la place d’ouvrir les portières pour sortir de son véhicule. » Dernier point, vérifiez qu’il n’existe pas d’obstacles techniques rendant impossible le montage d’un box. Même si c’est assez rare, la présence d’un équipement de maintenance, d’un dispositif de lutte contre l’incendie, ou encore d’une grille de ventilation, empêcheront le projet.

Ces difficultés levées, et afin de mettre toutes les chances de votre côté en assemblée, « il est recommandé de présenter un dossier complet des travaux envisagés : photo de l’emplacement, vue après travaux, choix des matériaux harmonisés avec l’existant, nom de l’entreprise retenue, etc. », conseille Me Laigo-Le Pors. Après accord de l’assemblée, il est encore recommandé d’attendre deux mois (délai de recours contre les décisions d’AG) avant d’engager les travaux. Notez enfin que, en cas de refus du syndicat, une autorisation peut être demandée au juge (loi de 1965, art. 30).